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国道沿いや郊外の幹線道路。地域を支えたコンビニや物販店舗が撤退し、3,000㎡を超えるような広い敷地と店舗が「負の遺産」として残されている光景をよく目にします。
「観光地でもないこの場所に、いまさら何を建てればいいのか？」
そんなオーナー様の悩みを一気に解消し、高収益モデルへと転換させる唯一無二の戦略。それが、「既存店舗の活用」と「コンテナ工法」を掛け合わせた「愛犬特化型ホテル」です。
本記事では、2017年から国内の宿泊業をリードし、全国50拠点以上を運営してきた弊社の実例データを基に、非観光地のロードサイドこそ「愛犬宿」にとってのドル箱になる、そのロジックを解説します。
ロードサイド土地活用の限界と「既存建物×コンテナ」の最適解
これまでロードサイドにおける土地活用の「優等生」といえば、コンビニや飲食チェーン、ドラッグストアへの賃貸でした。あるいは広大な敷地を活かしたホームセンター、食品スーパー、葬儀場、郊外型衣料品店（紳士服・カジュアルウェア）、ガソリンスタンド、パチンコ店なども主流でした。
しかし、これらの「ロードサイド店舗」は、単なる人口減少以上の、構造的な転換期に直面しています。
ロードサイド店舗が立ち行かなくなる4つの理由
地方のロードサイド店舗が撤退に追い込まれるのは、単純な需要不足だけではありません。以下の「経営の歪み」が限界に達しているのも一因です。
- 深刻な「人手不足」による運営限界: コンビニやホームセンター、スーパーは、人口減少を知った上で進出していますが、「働く人がいない」ことは想定以上のスピードで進行しています。営業時間の短縮や、スタッフを確保できないことによる戦略的撤退も加速しています。
- 物流コストの「2024年問題」と「拠点集約」: 物流2024年問題により、飛び地の店舗への配送コストが急騰しました。大手チェーンは効率の悪い店舗を切り捨て、配送ルートが効率化できるエリアへ拠点を集約させています。
- 「更地返還」のリスク: 葬儀場やホームセンターなどの大型施設は、撤退が決まれば、建物は特定用途に特化しすぎており潰しが効きません。更地に戻す解体費用も高騰しており、オーナーにとって「更地返還」は次の活用への大きなハードルとなっています。
- オーバーストアとタイパの欠如: スーパーやドラッグストアの競合激化により収益性が悪化。消費者が「一箇所で全てを済ませたい」という傾向を強める中、路面の単独店舗は選ばれにくくなっています。
店舗跡地を資産に変えるハイブリッド開発
このような背景で残された店舗跡地に対し、解体して再び「店舗」を誘致するのは、リスクを再生産するだけです。
そこで、既存の建物を「運営の中枢」として再定義する戦略を「愛犬特化型コンテナホテル」はとります。
コンテナホテルの圧倒的優位性
なぜ私たちは、従来型の在来建築やトレーラーハウスではなく、コンテナを選択するのか。それは、資材高騰や人手不足が常態化した不安定な時代において、土地活用に「確実性」と「機動力」をもたらすからです。
- 客室設計の柔軟性： コンテナホテルは類似するトレーラーハウスと比較されることがありますが、その最大の違いは「空間の広さと自由度」にあります。
- 連結による大空間の実現：道路運送車両法などの制限を受けるトレーラーハウスは、一台あたりの床面積に限界があり、どうしても「狭さ」や「細長さ」が拭えません。一方、コンテナホテルは40ftコンテナを複数連結させる設計が可能です。
- 100㎡超のラグジュアリー設計：コンテナを自由に組み合わせることで、100㎡を超える広大なスイートルームや、大型犬が室内で走り回れるほどの大空間も実現できます。「圧倒的な広さ」は、単なる簡易宿泊所ではない「高級プライベートホテル」としての単価設定を可能にします。
- 工期のコントロール： 建築現場での作業を最小限に抑え、工場のラインで客室の大部分を製造します。天候による遅延リスクを回避し、人手不足による工期の大幅な遅れも防げます。「予定通りにオープンし、収益化を開始できる」ことは、金利負担や機会損失を嫌う経営者にとって最大のメリットです。
- 資材高騰への耐性： 現地での職人の手配を最小化し、工場で一括管理・生産を行うため、現場施工に比べて予期せぬ追加コストが発生しにくい構造です。投資総額を初期段階で確定させやすい事業の透明性が、融資交渉をスムーズに進めます。
- 「土地を縛らない」高い流動性： コンテナ工法は、将来的にその土地に別の巨大な需要（例えばデータセンターや大型物流拠点、あるいは全く新しい商業ニーズ）が生まれた際、建物を解体することなく移設して土地を空けることが可能です。
非観光地でも勝負できる愛犬家の行動データ
ここからは、多くの方が抱く「観光資源がない場所に、わざわざ泊まりに来る人がいるのか？」という疑問を、実際のデータと愛犬家のリアルな行動パターンで解き明かします。
愛犬家は「場所」ではなく「過ごし方」にお金を払う
弊社の運営データでは、愛犬家が宿泊先を選ぶ基準の第1位は「観光地の近さ」ではなく、「愛犬がいかに自由に、ストレスなく過ごせるか」です。
- 観光地の「制約」：有名な観光地であっても、実際には愛犬と同伴できない飲食店や施設が多く、それが愛犬家にとって大きな行動のストレスになっています。
- 衝撃のアンケート結果：弊社の利用客へのアンケート調査によると、チェックアウト後の愛犬家の行動第1位は、意外にも「どこへも寄らずに、そのまま家に帰る」でした。
- 目的の逆転：つまり、愛犬家にとっての「旅」は観光地を巡ることではなく、「愛犬と心置きなく過ごせること」がゴールなのです。
ロードサイドでドッグホテルが開業できる理由
観光地から離れたロードサイドは、愛犬家にとって好条件が揃っています。
- 渋滞と人混みの回避：観光地の混雑や騒音は、犬にとって大きなストレスとなります。スムーズにアクセスでき、静かな環境を確保しやすいロードサイドは、愛犬の事を考える飼い主から選ばれる理由になります。
- 「車横付け」の利便性：愛犬連れの旅行は、ケージやフードなど荷物が膨大になります。広い駐車場を活かし、客室の目の前に車を停められるコンテナスタイルは、愛犬家にとって価値のある「おもてなし」となります。
圧倒的な需給ギャップ
現在、日本の愛犬飼育世帯は全体の約10％になっています。しかし、その受け皿となる宿泊施設は、全宿泊施設のわずか5％程度に過ぎません。
非観光地であっても、「国道沿いに、コンビニ跡地を活かした使い勝手のいい犬専用宿ができた」という情報は、SNSや動画を通じて一瞬で全国の愛犬家へ広がります。ADR（平均客室単価）6万円以上、土日の稼働率90％超という数値は、この需給ギャップから生まれています。
弊社が直営する非観光地ドッグリゾート施設
非観光地にありながら、いずれも稼働率60％超、1棟当りの売上が年間1,500万円を超える高稼働施設です
■茨城県土浦市のグランピングリゾート（都心から1時間とアクセスの良さが人気です）
■茨城県小美玉市の宿泊、物販、ドッグランのある愛犬家向け複合施設
「コンテナ＝安っぽい」を払拭する高付加価値設計
「コンテナは狭くて安っぽい」という先入観を持つオーナー様は少なくありません。しかし、今やそのご認識は全く間違いであることを、以下の事例をご覧頂ければお分かりいただけます。
コンテナの概念を変える「大空間」の魔力
コンテナの強みは「連結によるフレキシビリティ」です。
- リビングとテラスのシームレスな接続：40ftコンテナを並列に繋ぎ、その間をリビングとして大開口のサッシを設けることで、外のアウトドアテラスやプライベートドッグランと一体化した開放感を生み出します。
- 「鉄の箱」を感じさせない内装デザイン：外観はあえてコンテナらしいインダストリアルな質感を残しつつ、一歩足を踏み入れれば、高級マンションと遜色ないハイグレードなインテリアを施します。
愛犬家目線の「専用仕様」
外観のデザイン装飾を削ぎ落とした分、予算を「愛犬のための機能」に集中投下します。
- 滑らない床・消臭壁・犬用シャワー：これらは一般の高級ホテルでは後付けが難しく、コンテナ設計段階から組み込めば「愛犬家にとっての理想郷」を具現化します。
- 圧倒的なプライバシー確保：コンテナを「L字型」や「コ字型」に配置することで、店舗跡地というオープンな空間の中に、外部からの視線を完全に遮断した「プライベートドッグラン」を構築できます。
5連結コンテナホテル画像（2000㎡を超える巨大プライベートドッグラン付き）
既存店舗を中枢にしたスマートな運営
敷地の中に残された店舗は、「解体すべき負債」ではなく「運営の心臓部」として再定義することも、ドッグコンテナホテルなら可能です。
既存建物を「管理棟」へ
- インフラの再利用：コンビニや飲食店跡は、すでに業務用の電気・ガス・水道が引き込まれています。これらを活用し、宿泊ゲストのチェックインを行うフロントや、リネン類を保管するバックヤードへ転用します。
- 食のクオリティと効率化：飲食店跡の厨房設備を活かせば、そのまま宿の厨房として活用できます。人手不足が深刻な今、現地の調理を最小限に抑え、高品質なミールキットを客室へ届ける形式により、高い満足度と低コスト運営を両立させます。
大型店舗跡を愛犬家向けの多機能レジャーハブへ
天井が高く、柱の少ない広い屋内空間は、愛犬家のみならず同行する家族全員が楽しめる全天候型のアクティビティ施設として再生可能です。
- 愛犬専用付随サービス： 雨の日でも思い切り遊べる「屋内ドッグラン」に加え、泥汚れを気にせずケアできる「セルフウォッシュ・トリミングブース」を設置します。
- アクティビティの導入： 既存建物の広さを活かし、プライベート感のあるサウナや室内プールを構築。非観光地であっても、施設内だけでリゾート体験を完結させることができます。
- 滞在の楽しさを演出する共有スペース： 「ゲームセンター」や「マンガコーナー」を併設することで、雨天時や夜間のエンターテインメントを確保します。特に愛犬同伴の旅は夜の外出が難しいため、館内で家族がリラックスできる空間があることも差別化要因になります。
3,000〜10,000㎡のスケールメリットを最大化する
- 「広さ」によるゾーニング：広大な土地があれば、大型犬や多頭飼いに対応できる1,000㎡を超えるプライベートドッグランや、インスタ映えするエリアなど、細かなニーズに応えるゾーニングが可能です。「どんな犬種でも安心して連れてこられる」というブランドイメージは、長期的なリピーターを生む土壌となります。
- 付帯事業による地域収益：これらの屋内施設を、宿泊者だけでなく近隣愛犬家にも開放することで、宿泊収益以外の売上も確保可能です。
事業シミュレーション例（4,000㎡コンビニ跡地モデル）
広大な土地を活かしつつ、既存建物をリユースすることで、初期投資を抑えながら高い利回りを狙う具体的なモデルケースを提示します。
施設概要（モデルプラン）
- 敷地面積：4,000㎡（コンビニ跡地・駐車場）
- 建物構成：
- 管理棟：既存コンビニ建物（約200㎡）をリノベーション。フロント、厨房、リネン庫として活用。
- 客室：40ftコンテナ4連結による客室面積112㎡んぼラグジュアリー棟 × 5棟。
- 占有空間：1棟あたり約500㎡の専用ドッグランを併設。
初期投資シミュレーション（概算）
既存建物のインフラを活かすことで、通常の新築ホテル開発に比べて建築工事費を大幅に圧縮します。
- 既存店舗リノベーション費：約1,500万円
- コンテナ客室（5棟分）：約1億2,500万円（2,500万円/棟 × 5）
- 外構・ドッグラン整備費：約1,500万円（フェンス・芝生・ライティング）
- 家具家電他経費：約1,500万円
- 合計投資額：約1億7,000万円
- 「新事業進出補助金」で最大2,500万円〜9,000万円の受給を受ければ、実質自己資金を8,000万円～1億4,500万円に抑えることが可能です。
運営収支シミュレーション
非観光地であっても、圧倒的な「広さ」と「愛犬特化」により高い客単価を維持します。
- 平均客室単価（ADR）：70,000円（1棟あたり）
- 想定稼働率：55%
- 売上高：70,000円 × 5棟 ×365日 × 55% ＝ 7,026万円
- 運営経費：約3,000万円（人件費・リネン・光熱費・手数料・飲食原価等）
- 償却前営業利益：4,026万円
投資回収のインパクト
- 表面利回り（補助金受給後）：約28%～50％
- 投資回収期間：約2年～3.5年
新事業進出補助金と2大集客プラットフォーム
先のシミュレーションで示した収益性を現実のものにするためには、二つの大きな壁を越えなければなりません。一つは「初期投資の負担を減らす公的支援の獲得」、もう一つは「非観光地でも予約を埋め続ける集客力」です。
最大9,000万円を狙う「新事業進出補助金」の活用
本プロジェクトは、単なる宿泊施設の建設ではありません。既存の「負の遺産（店舗跡地）」を「地域の新たな観光拠点」へと大胆に業態転換させる試みです。これは、新事業進出補助金の趣旨に完璧に合致しています。
- 採択率を高める「社会課題解決」のロジック： 「店舗撤退による地域の空洞化」という課題に対し、「既存インフラの有効活用」と「高付加価値な宿泊業への転換」という解決策を提示、審査員に対し単なる一企業の利益を超えた事業の必然性を訴求します。
- 「2017年からの蓄積データ」による説得力： 補助金審査において重視されるのは、計画の実現可能性です。私たちは全国50施設以上の宿を運営してきたリアルなデータを持っています。「非観光地でもこの単価で、これだけの稼働が見込める」という、他社に真似できない客観的なエビデンスを計画に組み込むことで、採択の可能性を劇的に引き上げます。
「新事業進出補助金を初めて知った」という方は、こちらの記事からご確認下さい
「いぬやど」「リゾートグランピングドットコム」による出口戦略
非観光地における懸念は、言うまでもなく「集客」です。しかし、特定のターゲットに特化した弊社グループ（株式会社ブッキングリゾート）のプラットフォームを活用すれば、その懸念は解決に大きく近付きます。
- 10万人規模の愛犬家ネットワーク「いぬやど」：「愛犬と最高の時間を過ごしたい」10万人が集まる自社メディア。ここへ情報を掲載することで、オープン初日からターゲットへダイレクトにリーチ可能です。
- OTA依存からの脱却と利益率の最大化： 「リゾートグランピングドットコム」を含む自社集客基盤をメインに据えることで、一般的なOTA（大手予約サイト）に支払う高額な手数料を抑制し、営業利益を最大化します。
「いぬやど」はブッキングリゾートが運営する愛犬家向けネットワークです
金融機関を納得させる「事業の透明性」
補助金は後払いであるため、つなぎ融資の獲得は不可欠です。銀行が最も嫌うのは「予測不能なリスク」ですが、本モデルは違います。
- 既存建物活用によるコストの明確化
- コンテナ工法による確実な工期管理
- 集客プラットフォームによる売上予測の裏付け
これら三つの要素が揃うことで、地方銀行や公庫に対しても、極めて確実性の高い事業計画として提示することが可能です。
ロードサイド店舗跡を活用したい貴社の挑戦を支援します
開発計画から運営・集客まで
今回お話しした「コンテナ×愛犬特化」戦略は、非観光地におけるロードサイド店舗跡地活用の最適解であると、私たちは確信しています。
私たちは、単に計画書を作るだけの会社ではありません。
- 開発サポート：直営50施設のデータに基づき、予約が途切れない「愛犬仕様」のデザインを伝授。
- 資金調達：補助金獲得から、銀行を納得させる事業計画の策定まで伴走。
- 集客・運営：自社プラットフォームによる集客、および必要に応じた運営受託・支援。
「うちの土地でもできるのか？」「コンビニ跡地をどう活かすのが一番か？」。 まずは、貴社が抱えるその土地について、最新の採択事例や、具体的数値に基づいた収支シミュレーションを交えてディスカッションさせていただきます。
詳細は、お問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。
